Продажа жилья купленного на материнский капитал

Главное по теме: "Продажа жилья купленного на материнский капитал" с профессиональной точки зрения. Все вопросы задавайте нашему дежурному специалисту.

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети, в том числе рожденные и после покупки жилья, имеют особые права, которые создают ряд препятствий при продаже. Ниже я подробно рассказываю о том, как можно продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.

Если кратко, то вам предстоит:

  1. Внести на счет сумму равную стоимости доли дома для каждого ребенка;
  2. Получить разрешение на продажу дома от органов опеки;
  3. Оформить продажу дома в Росреестре.

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

  • за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
  • новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

  1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
  2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

  1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
  2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

  1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
  2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

  1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
  2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Как продать квартиру, купленную на средства материнского капитала: важные нюансы

Программа материнского капитала предполагает использование средств на конкретные цели. Наиболее популярный вариант — покупка недвижимости. Но со временем семья может захотеть продать квартиру.

Читайте так же:  Можно ли получить два материнских капитала

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала (в том числе в ипотеку), как это сделать и что потребуется для осуществления продажи?

Можно ли продавать, как это происходит

Законодательство не накладывает ограничений на продажу жилья, купленного под маткапитал, но процесс предполагает ряд нюансов. Эта сделка должна совершаться одновременно с покупкой новой недвижимости.

Специалисты органов проверяют соблюдение всех юридических сторон и отсутствие ущемления детей в их правах. Только после получения разрешения на сделку возможна купля-продажа.

Поэтому еще до продажи недвижимости нужно найти новый объект для проживания семьи.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала:

Выделение долей при покупке жилья под маткапитал

По закону при покупке жилья на финансовые ресурсы маткапитала должны выделиться доли всем членам семьи.

После покупки жилья родители подают документы в Росреестр либо МФЦ с целью выделения детям долей на основе составленного перед покупкой обязательства.

Если проигнорировать этот шаг, вас могут обязать вернуть средства в государственный бюджет.

Выделяя детям доли, учитывайте: при продаже текущей квартиры надо будет предоставить детям такую же или большую долю.

Поэтому на начальном этапе детям нередко предоставляют минимальные площади. В дальнейшем это может устранить ряд проблем с потенциальной сменой места жительства. Подробнее о выделении долей детям при использовании МК читайте здесь.

О том, что можно и нельзя делать при оформлении и использовании МК вы можете прочитать в этих статьях:

Как правильно оформить сделку

Как происходит продажа недвижимости, если она куплена на материнский капитал? Какова цель продажи — это важно для получения разрешения от ООиП.

Последние могут дать согласие, если вы это делаете для улучшения жилищных условий или финансы требуются для лечения больного ребенка.

Перед подписыванием всех бумаг, нужно подготовить следующий набор документов:

    техническая документация: техпаспорт, кадастровое дело (при совершении перепланировки документы должны быть полностью обновлены); выписки либо справки из домовой книги обо всех, кто прописан в этом помещении; справки из коммунальных организаций об отсутствии задолженностей; паспорта и свидетельства о рождении всех детей; оценочная цена жилья для уплаты налогов (именно указанная стоимость прописывается в соглашении купли-продажи, и делается это заключение лицензированным оценщиком).

При совершении операций с недвижимостью вы можете получить налоговый вычет. Если продаваемое имущество находится во владении менее трех лет, надо будет заплатить налог с продажи.

Если всех все устроило, то могут заключаться предварительные договоры с продавцом нового объекта и покупателем старого, нотариально заверяются, предъявляются сотрудникам ООиП.

По любому из предварительных договоров предполагается передача задатка. При срыве сделки последний возвращается виновником в двойном размере.

Предварительный договор — только намерение сторон совершить сделку, потому разрешение от органов опеки на него нотариусы не запрашивают. Последнее необходимо при сделке купли-продажи.

При получении согласия ООиП, оно оформляется отдельным документом. Представитель этой структуры может провести осмотр новой квартиры до ее покупки и присутствовать при оформлении документов у нотариуса и в государственном реестре.

Если покупаемая квартира находится в аварийном или подлежащем снесению доме, органы опеки не дадут разрешения на ее покупку.

После сбора всех документов и получения согласия продавец с покупателем должны посетить нотариуса для оформления окончательного соглашения.

Договор стандартный. Образец его содержит информацию о технических характеристиках покупаемого жилья, данные о продавце и покупателе.

В нем указывается, что недвижимость долевая, и какие части принадлежат супругам и детям.

Нотариус также делает отметку, что каждый из членов семьи не согласен с отчуждением. Заявления от имени детей пишутся родителями и заверяются нотариусом.

Как происходит продажа с обременением и без

При отсутствии обременения схема отчуждения стандартная, как указано выше. Разрешение органов опеки нужно если в семье есть несовершеннолетних.

Если совершеннолетия достигли все члены семьи, оно не нужно, и сделка купли-перепродажи будет обычной.

Продажа квартиры, которая была взята в ипотеку, предполагает определенные нюансы:
    Нужно обратиться в банковское учреждение, где была взята ипотека. Связано это с тем, что жилье находится в залоге, и банк накладывает на него ограничения.

Не получив разрешение кредитной организации, вы не сможете совершить продажу; если банк одобрил сделку, то можно отправляться в опекунский совет для решения дальнейших вопросов.

Ипотечная недвижимость может быть продана двумя способами: за наличные средства и в кредит.

В первом случае ООиП будут участвовать во всех операциях — от осмотра недвижимости до контроля сделки, вплоть до получения продавцом денег.

При реализации в кредит этого недостаточно, поскольку банк сам будет проверять покупателя, а средства будут проходить через кассу банка, чтобы исключить мошенничество.

С какими проблемами можно столкнуться

Желая продать недвижимость, купленную за средства из государственной поддержки, владелец может столкнуться с рядом проблем.

Органы опеки могут не дать разрешение на продажу. Они должны получить все документы и информацию относительно продаваемого и покупаемого недвижимого имущества.

Нередко ООиП отказывают, если объект планируется продавать с привлечением кредитных финансов или с рассрочкой платежей.

Если жилье было взято в ипотеку, и она еще не погашена, без разрешения со стороны кредитора совершить сделку невозможно.

Перепродажа такой недвижимости означает, что новый владелец непосредственно вместе с квартирой получит финансовые обязательства по дальнейшему погашению задолженности.

Банк проверит, насколько новый владелец будет в состоянии их исполнить. Если собственники продадут имущество без согласия кредитора, то банк имеет право подавать в суд.

И еще один момент. Так как квартира, купленная за маткапитал, по закону оформляется в общедолевое владение, взрослых владельцев у нее несколько. И для отчуждения собственности необходимо их согласие между собой.

Читайте так же:  С какого возраста можно воспользоваться материнским капиталом

Если отношения между дольщикам не лучшие, то возможны проблемы. К примеру, если супруги разведены (о МК при разводе супругов читайте тут). Но суд не будет никого обязывать совершать сделку против воли.

Еще один риск — для потенциальных покупателей. Приобретая недвижимость, купленную за средства маткапитала, они значительно рискуют.

Риски связаны с отменой сделки, что может случиться при отсутствии согласия со стороны банка или органов опеки.

Наиболее неприятное последствие отмены соглашения — возврат не фактически уплаченной суммы, а той, которая указана в договоре.

Поэтому покупатели должны настаивать на том, чтобы в документации была прописана реальная сумма.

Продать квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, можно. Но для этого нужно предусмотреть ряд моментов, заранее найти другое жилье и заручиться всеми необходимыми разрешениями.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Последние изменения: Май 2019

Государственная помощь, реализуемая в виде материнского капитала, позволила многим семьям получить первую собственность. С течением времени появилась потребность в расширении жилплощади, обмене, разделе, передаче иным владельцам, однако стандартный алгоритм для продажи квартиры с материнским капиталом не подходит, пошаговая инструкция включает действия по согласованию продажи с официальными органами опеки, так как держатель сертификата при покупке собственности подписывал обязательства по наделению каждого члена семьи долей.

Причины для продажи жилья могут быть самые разные. Иногда требуется улучшить жилищные условия в связи с пополнением семейства, в других случаях семья вынуждена продать недвижимость из-за переезда в другой город. В любом случае, отчуждение квартиры или дома требует обязательного учета интересов несовершеннолетних собственников, которые должны были получить выделенные доли.

Условия продажи квартиры, купленной за маткапитал

Видео (кликните для воспроизведения).

Гражданский Кодекс регулирует процесс возмездного отчуждения жилой недвижимости, в приобретении которой участвовал материнский капитал. Процедура описана в статье 36 ГК РФ.

Так как по закону жилье должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, выделение долей несовершеннолетним является обязательством, данным держателем сертификата на маткапитал при согласовании сделки. Согласно действующего законодательства, купля-продажа квартиры (дома), оформленной на ребенка, регистрируется только после того, как родители гарантируют соблюдение интересов несовершеннолетних при передаче жилья в собственность новых владельцев.

Согласование предстоящей сделки регулируется положениями общего федерального законодательства и Семейного и Гражданского Кодекса:

[1]

    Статьи 28, 37 ГК РФ; Ст.20-21 ФЗ №48, утвержденного в 2008 году. ФЗ № 51.

Как получить разрешение опеки и попечительства?

На основании законов, отчуждение недвижимости, принадлежащей детям, по инициативе родителей запрещено, если не получено письменное разрешение от официальных органов на сделку. Получение согласия опеки требует сбора и подачи документации по предстоящей сделки. Официальные представители соцслужб должны быть уверены в том, что будущая продажа не нарушит права детей-собственников.

В обязанности родителей входит предоставление гарантий того, что взамен проданной части ребенку будет предоставлено равноценное имущество, соответствующее санитарно-гигиеническим и техническим нормативам. Размер новой площади не должен быть менее прежнего имущества.

Чтобы получить разрешение органов опеки, потребуется обратиться в администрацию по месту нахождения отчуждаемого жилья. Для регистрации сделки продажи в Росреестре нужно предъявить письменное постановление, разрешающее продажу на законных основаниях, при условии обеспечения несовершеннолетнего собственника другой недвижимостью.

Алгоритм оформления сделки

При передаче недвижимой собственности, приобретенной с помощью маткапитала, установлена следующая последовательность:

  1. Готовят перечень бумаг на недвижимость и по самой сделке. Точный список уточняют с учетом индивидуальных обстоятельств в районном отделе администрации в сфере опеки и попечительства.
  2. Подача документов в опеку и получение согласия или отказа.
  3. После подписания договора и расчетов между продавцом и клиентом обращаются за регистрацией в Росреестр.

Помимо письменного постановления с разрешением сделки со стороны официальных органов, для сделки готовят следующий перечень:

    Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретным владельцем. Договор купли-продажи. Расписка. Справка, подтверждающая, что жилье свободно от жильцов. Выписка из домовой книги. Нотариально заверенное согласие от супруга. Выписка из ЕГРП.

Регистрационные услуги являются платными – для переоформления недвижимости в Росреестр предоставляют квитанцию об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на территории всей России, составляет 2 тысячи рублей.

Стороны сделки, собрав все необходимые документы, назначают определенный день для сделки. При желании, выбирают один из доступных вариантов обращения:

    напрямую через Росреестр; благодаря действующему ближайшему к месту расположения объекта МФЦ.

Так как не всегда возможно получение подобной услуги через МФЦ, следует заранее уточнить место возможной передачи документов по сделке для регистрации.

Продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Действия по продаже ипотечной квартиры, на приобретение которой потрачен маткапитал, более сложны ввиду необходимости согласования:

    с органами опеки; залогодержателем-банком.

Таким образом, сделка должна быть согласована не только с попечительским советом органов соцзащиты. Зарегистрировать собственность, находящуюся в залоге банка, на нового владельца не удастся, если кредитор не даст согласия на оформление сделки.

Если все необходимые разрешения получены, наступает время для преодоления новой сложности, ведь найти покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Новому владельцу нужно быть готовым к тому, чтобы поставить цену продажи ниже на 5-10% ниже действующих, так как оформлять сделку с длительным процессом переоформления захочет далеко не каждый покупатель.

Продажа ипотечной недвижимости происходит одним из нижеописанных способов:

  1. Уточняют сумму оставшейся задолженности по жилищному кредиту. Будущий собственник вносит средства и закрывает кредитную линию. После досрочного расторжения ипотечного соглашения жилье освобождается из-под залога, делая законными любые манипуляции в отношении объекта. Фактически сделка осуществляется за счет средств покупателя с рассрочкой платежа: кредитору и продавцу.
  2. Банк перезаключает ипотечный договор на нового владельца. Фактически для банка не меняется ничего, кроме имени нового заемщика. Условия по ипотеке продолжает исполнять новый заемщик, который становится собственником обремененного жилья.
  3. Если найти потенциального покупателя, готового пройти длительный процесс согласования и переоформления, не удалось, остается найти альтернативный источник финансирования, который позволит владельцу самостоятельно погасить долг до срока, и переоформить квартиру на покупателя после снятия обременений.
Читайте так же:  Могут ли лишить материнского капитала

Так как далеко не всегда продавцы сообщают об ипотеке, следует знать, как проверить обременение, запросив сведения из единой базы Росреестра.

Получение разрешительных бумаг

Собираясь продавать жилые помещения, купленные за материнский капитал, необходимо тщательно изучить процедуру и особенности согласования разрешительного документа из опеки.

Так как основанием для одобрительного ответа из попечительского совета станет полное подтверждение того, что родители учли имущественные права своих несовершеннолетних детей в качестве собственников. Для этого в районную администрацию представляют следующий пакет:

    заявление подписывается матерью и отцом (при их наличии). В тексте заявители просят разрешить оформление сделки купли-продажи жилья, оформленного в общедолевую собственность, с подробным указанием всех параметров отчуждаемой и покупаемой недвижимости; при отсутствии кого-либо из родителей, представляют справку о смерти, либо постановление суда о лишении прав; по достижении ребенком 14-летнего возраста, от него также потребуется отдельное заявление; удостоверяющие личность документы на родителей и детей, для лиц младше 14 лет представляют свидетельство о рождении; правоустанавливающие бумаги на объект, свидетельство регистрации собственности. технический и кадастровый паспорт (первый заказывают в БТИ, второй – представляют в Кадастровой Палате). справка о том, что все ранее зарегистрированные жильцы освободили площадь и выписаны; документ, устанавливающий отсутствие финансовых претензий по коммунальным платежам.

В зависимости от возможностей попечительских органов, обращение будет рассмотрено в течение установленного в конкретном регионе срока. В среднем, на согласование с опекой у человека уходит не менее 1 месяца.

Без выделения долей в новом жилье сразу

Отдельно отметим, что бывают ситуации, когда жилье продается, но новое еще не подобрано (например при переезде в другой город), тогда органы опеки и попечительства могут обязать открыть расчетный счет в банке и внести на него деньги, полученные после продажи, и причитающиеся детям, согласно ранее выделенных долей. Родители не имеют права воспользоваться денежными средствами с данного счета без разрешения опеки. При следующем обращении родителей за разрешением и получении такового, они смогут использовать средства на покупку нового жилья. Это требование опеки не нарушает Закон об опеке и попечительстве.

Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала

Многие покупатели, когда слышат о том, что выставленная на продажу квартира приобретена с участием государственных средств, отказываются от сделки. Риски покупателя заключены в том, что собственность должна быть предварительно разделена на доли, а так как маткапитал выдается при рождении второго ребенка, недвижимость необходимо распределить между родителями и детьми.

Если в приобретенной собственности до сделки не были выделены доли, сделка признается незаконной, так как считается оформленной в обход требуемой процедуры согласования с опекой. Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по данному объекту недвижимости, имеют серьезные основания. При выявлении нарушения, заинтересованные лица и официальные органы легко обжалуют переход права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке.

В силу подобных сложностей, клиенты, вместо того, чтобы тщательно проверять, безопасны ли сделки с недвижимостью с материнским капиталом, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной недвижимости, избегая лишней суеты и долгого ожидания даты регистрации сделки.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

– Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:

Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.

Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.

Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.

В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.

Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.

Читайте так же:  На что можно пустить материнский капитал

Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.

Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.

Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.

[2]

К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Решение жилищных проблем многодетных семей в РФ – это одна из целей финансирования в рамках выделения средств материнского капитала. Родители находят квартиры или комнаты, которые приобретают с частичной оплатой за счет бюджетных денег. Вследствие некоторых финансовых или личных проблем может возникнуть необходимость продать дом. Поэтому нужно знать пошаговую инструкцию продажи квартиры с материнским капиталом.

Основные причины

Нормы действующего законодательства не устанавливают полный запрет продать дом, купленный за материнский капитал. Причины возникновения такого желания у собственников жилья могут быть разные, но чаще всего случается:

  • возникновение возможности приобрести более просторную квартиру;
  • отсутствие полноценной инфраструктуры в районе расположения жилого дома, в котором у семьи есть недвижимость;
  • некачественно проведенный капитальный ремонт в строении, вследствие чего появляется угроза жизни или здоровью детей;
  • соседи, которые постоянно мешают полноценному отдыху детей своим асоциальным поведением;
  • необходимость переезда в другой населенный пункт на работу. Допустим, один или оба родителя нашли вариант трудоустройства с более высокой заработной платой, чем та, что есть на данный момент. Для защиты интересов детей можно получить разрешение на продажу жилья.

Итак, право на реализацию квартиры, купленной за средства материнского капитала до достижения детьми совершеннолетия, может возникнуть в случае детального и логичного обоснования.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, может быть осуществлена при соблюдении следующих требований действующего законодательства:

Вышеперечисленные условия являются обязательными для выполнения. Нарушение норм закона влечет привлечение виновных лиц к административной или уголовной ответственности за несоблюдение прав детей.

Продажа квартиры с целью траты вырученных средств, чтобы построить дом, не будет одобрена органами опеки.

Нормативно-правовая база

Продать дом, купленный за материнский капитал, можно только на основе норм действующего российского законодательства. Стоит выделить такие основные нормы:

  • Гражданский кодекс. В частности, п.2 ст.37 ГК РФ утверждает, что реализация любого жилья, в котором зарегистрирован либо проживает неполнолетний, возможна только лишь при получении согласования органов опеки и попечительства.
  • Семейный КРФ.
  • Жилищный кодекс. В данном документе регламентируются основные санитарные нормы и правила приобретения жилья.
  • Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». НПА выступает в роли инструкции, регламентирующей условия получения и суть понятия «материнский капитал», а также то, как его можно использовать во благо детей.

Ограничения на продажу

Для получения разрешения на реализацию недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние дети, необходимо соблюдать последовательность действий:

  • Получить согласие от органов опеки и попечительства. Контроль обеспеченности несовершеннолетних жильем считается одной из важнейших функций данных структур.
  • Доказать сотрудникам социальных служб, что в приобретаемой квартире будут соблюдены все санитарные нормы. Речь идет о наличии отдельных комнат для детей, ванной, туалета, кухни.
  • Площадь жилых помещений нового дома должна равняться или быть больше установленных законами нормативов.
  • Получить согласие всех лиц, которые юридически участвовали в приобретении жилья на средства материнского капитала.
  • Четко выполнять все требования. В случае ухудшения условий проживания детей либо других нарушений законодательства в процессе совершения купли-продажи, сделка может быть признана недействительной.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

Начинать оформление документов необходимо с визита в органы опеки. Можно выделить такие основные моменты:

  • Необходимость получения разрешения на сделку. Сотрудники опекунских органов должны убедиться, что родители не предпринимают усилий к ухудшению условий для проживания малолетних граждан РФ.
  • Представитель органов попечительства должен присутствовать во время подписания договоров, чтобы изучить тексты документов с юридической стороны, проконтролировать одновременность согласования бумаг по продаже одной недвижимости и приобретению другой. Также роль юриста состоит в том, что он может проконсультировать каждую из сторон соглашений по тем правовым вопросам, которые могут возникнуть в процессе подписания документов.
  • Необходимость предварительного контроля выделения долей собственности несовершеннолетним детям в той недвижимости, которая продается.
Читайте так же:  Какие документы для получения материнского капитала

Нотариус не может организовать проведение сделок по квартирам (домам), купленным за средства материнского капитала, без получения соответственного разрешения от социальных служб.

Документы для отдела опеки и попечительства

При обращении в опекунсовет необходимо предоставление такого пакета бумаг:

  • паспорта родителей и ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • заявление;
  • свидетельство о браке и о разводе (при необходимости);
  • документы о рождении малолетних детей вместе с ксерокопиями;
  • справка из банка о наличии у ребенка открытого счета. Дело в том, что возможно выплачивать компенсацию за часть доли сына (дочери) в приобретаемой недвижимости в материальном эквиваленте;
  • оригиналы и копии свидетельств о праве собственности на 2 объекта недвижимости (продаваемый и приобретаемый). Сотрудники опеки будут проводить сравнение технических параметров квартир (домов);
  • копии регистрационного удостоверения и технического паспорта на жилища;
  • приватизационный сертификат;
  • справка об оценочной стоимости недвижимости на момент заключения сделки;
  • поэтажный план (может быть у застройщика либо в управляющей компании);
  • документы из ЕИРЦ о наличии либо отсутствии задолженности;
  • выписка из домовой книги (единое жилищное соглашение) с указанием информации о зарегистрированных лицах;

Возможно, органы опеки потребуют дополнительные документы для анализа ситуации, которая касается той или иной квартиры, но это уже будет индивидуальным случаем.

Особенности осуществления сделки

Сложность проведения сделки с жильем на материнском капитале основана на нескольких важных нюансах:
  • обязательность реального улучшения жилищных условий;
  • органы попечительства не допустят переезд из города в село даже с целью организации стройки;
  • одновременное оформление сделок по продаже и покупке недвижимости. Обменять жилье такого плана можно исключительно на равноценное;
  • выплата детям денежной компенсации за не проведение выделения долей (при наличии разрешения попечительских органов). Это довольно выгодно, потому что дети потом могут отдать эти деньги в семейный бюджет. Возможность замены обязательного предоставления квадратуры на материальные блага для детей прописана в законе недавно;
  • готовность оформить определенную ссуду на родственников, так как банковские учреждения не всегда кредитуют при использовании средств материнского капитала;
  • необходимость уплаты налога в государственный бюджет.

[3]

Отчуждение жилья с обременением

Законодательство о маткапитале предусматривает возможность финансирования приобретения квартиры (дома) с привлечением заемных средств. Продать залоговую недвижимость можно, но намного сложнее, так как необходимо получение согласия банковского учреждения.

Очередность действий имеет свою логику и тонкости. Первый шаг – обязательность выделения долей собственности для несовершеннолетних. Дело в том, что это нужно делать сразу после покупки квартиры, а продать без этого действия вообще никак не получится.

Второй момент заключается в необходимости обретения письменного согласия банка на реализацию комнаты в общежитии. Хорошо, что документ удается затребовать практически всегда, так как для финансового учреждения главное – вернуть вложенные деньги.

Порядок дальнейших действий такой:

  • продавец обязуется погасить часть кредита;
  • в процессе оформления договора купли-продажи заключается дополнительное ипотечное соглашение, в котором будет происходить переуступка – обязанности заемщика переходят к покупателю;
  • новый владелец проводит перечисление средств за долг сразу либо по удобному для него графику.

Продажа жилья до выделения долей детям

В законодательстве прописан четкий прямой запрет на реализацию недвижимости, приобретенной на средства помощи, без выделения долей для малолетних членов семьи. Данную процедуру необходимо провести сразу после покупки квартиры. Если существуют технические барьеры, не позволяющие это сделать, то родители обязаны обратиться к нотариусу, оформлявшему договор купли-продажи. Юрист составляет расписку по образцу, в которой устанавливается максимальный срок для определения частей владений детей. Обычно данный период не может превышать 6 месяцев.

В случае пропуска срока либо выявления попыток продать квартиру до истечения указанной даты сделка может быть признана недействительной, а родители привлекаются к ответственности за нерациональное и преступное по отношению к детям использование государственных средств.

Ответственность за неправомерные действия

Важно все правильно оформить и действительно преследовать одну-единственную цель – улучшение условий проживания и воспитания детей. Если родители захотят провести какие-то махинации во время купли-продажи, то правоохранительные органы смогут привлечь их к ответственности за незаконное распоряжение средствами материнского капитала. Согласно нормам ст.159.2 УК РФ, такие действия приравниваются к хищению государственных средств и наказываются:

  • 2 годами лишения свободы;
  • штрафом до 120 тысяч рублей, который необходимо будет оплатить в кратчайшие сроки. Кроме того, подлежат возврату в государственный бюджет все средства материнского капитала, неправомерно использованные семьей.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

Государство стоит на позиции, заключающейся в том, что права детей должны быть соблюдены. Если человек приобретает квартиру, которая покупалась из материнского капитала, то он тщательно проверяет законность всех действий по объекту.

Если же процедура использования средств либо составление, подписание купчей проходила с нарушениями, а также не были выделены доли в собственности, то дети, когда достигнут совершеннолетия, смогут через суд вернуть себе доли в недвижимости.

Это основной и, в принципе, единственный риск. Совет опытного юриста – стараться избегать покупки квартир с материнским капиталом.

Видео (кликните для воспроизведения).

Продать недвижимость, купленную с использованием средств материнского капитала, можно в случае получения разрешения от органов опеки. Сделка становится реальной при выполнении ряда условий, прописанных в законе.

Источники


  1. Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.

  2. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.

  3. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
Продажа жилья купленного на материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here