Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Главное по теме: "Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом" с профессиональной точки зрения. Все вопросы задавайте нашему дежурному специалисту.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Государство и закон не запрещают пользоваться материнским капиталом и для приобретения квартир, и для улучшения имеющихся жилищных условий. Именно во втором случае возникают определенные сложности – когда родители несовершеннолетнего имеют намерение продать жильё, купленное мало того, что с использованием материнского капитала, но также ещё и в ипотеку.

Такие ситуации в практике нашего агентства, МИЦ-Недвижимость, совсем не редки, проведение сделок с жильём, находящимся одновременно в обременении и с долей материнского капитала, осуществимо, если соблюдается ряд условий:

  • Не нарушаются права ребёнка – сохраняется его доля, а при покупке новой квартиры качество и объём этой доли не изменяются в худшую сторону.
  • С продаваемой квартиры будут сняты все имеющиеся ипотечные задолженности – например, сумма долга будет погашена из вырученных средств.
  • Продать жильё можно только при наличии разрешений и от органов опеки и попечительства, и от банка.

Если есть задача, решать её нужно последовательно. Оформить сделку в максимально короткие сроки, приобрести новую квартиру и получить при этом все необходимые документы можно самостоятельно. Но наш опыт работы показывает, что немалую часть действий стоит поручить специалисту – нехватка бумаг или некорректно составленная документация может стать основанием для аннулирования сделок.

[1]

Как быть с долей ребенка

В этом вопросе законодательство исключений не делает ни в каких обстоятельствах: если в процессе приобретения жилья был использован материнский капитал, родители обязаны выделить долю в имеющейся квартире и в приобретаемой на каждого из своих детей. Это означает, что каждый ребёнок тоже является собственником, продавая жильё, родители обязаны сохранить (или улучшить) права несовершеннолетних совладельцев квадратных метров.

За этим строго следят органы опеки, руководствуясь статьей 36 ГК РФ – выдача ими разрешения на любые манипуляции с имеющейся в настоящий момент квартирой возможна только в том случае, если родители представят доказательства того, что ухудшения жилищных условий, следовательно, и ущемления прав ребенка в связи с покупкой нового жилья не происходит.

На этом этапе пригодится помощь риэлторов МИЦ-Недвижимость. Помимо доказательств грядущего улучшения жилищных условий, попечительские органы не без оснований захотят удостовериться и в юридической чистоте приобретаемой квартиры.

Независимо от того, используется материнский капитал или нет, каждый покупатель, оформляющий сделку в нашем агентстве, получает бессрочный Гарантийный сертификат. Это означает, что в случае возникновения спорных прав на вновь приобретенную квартиру, наша компания бесплатно предоставит юридическую защиту прав покупателя.

Тем не менее, когда рассматривается вопрос покупки жилья именно с материнским капиталом и на вторичном рынке, проверку всех возможных нюансов стоит доверить опытному специалисту и обезопасить себя от любых юридических и финансовых рисков. Наличие задолженностей потенциально приобретаемой квартиры, прописка в ней несовершеннолетних, родственников и любые иные обременения безоговорочно послужат причиной для отказа от органов опеки и попечительства. А без их согласия, как мы помним, ни одна сделка с участием материнского капитала и несовершеннолетних собственников не состоится.

Как быть с ипотекой

Предположим, органы опеки не возражают против улучшения жилищных условий, новое жильё найдено, одобрено, и остаётся только получить разрешение банка, чтобы продать квартиру, что находится в собственности в настоящий момент. В собственности в ипотеке, при условии, что материнский капитал был использован, например, в качестве первого взноса. Более того, новое жильё тоже покупается с помощью ипотечного кредитования.

Шаг первый: погасить задолженность перед банком по имеющейся недвижимости.

Шаг второй. Получить от банка все документы, подтверждающие права собственности и, как следствие, разрешение на любые операции с недвижимостью.

Шаг третий. Оформить в этом же или другом банке новую программу кредитования и внести первый взнос за новую квартиру.

Кажется, всё просто, но на практике за оформлением таких сделок владельцы почти всегда обращаются к риэлторам – это безопасно, надёжно и гарантированно законно с точки зрения оформления всех промежуточных и конечных документов.

Обратите внимание! Клиентам МИЦ-Недвижимость также доступны многочисленные скидки и льготы по ипотеке – наше партнерство с лучшими банками страны уже не один раз служило поводом сэкономить для вас от 70 тысяч до полумиллиона рублей, включая сделки с использованием материнского сертификата.

Приобретение недвижимости с помощью наших специалистов экономит время, отвечает нормам российского законодательства и гарантированно защищает клиента от любых возможных сомнительных действий со стороны продавца.

  • Уровень риска сведен к минимуму с момента сбора сведений о потенциально привлекательных для покупки квартирах
  • Перед просмотром вариантов риэлтором уже проведена экспертная оценка недвижимости, инфраструктуры района
  • Проведена полная юридическая проверка квартир

Стоит обратить внимание, что при намерении продать квартиру с двойным обременением – находящуюся в долевой собственности с несовершеннолетними (материнский капитал) и с невыплаченным до конца кредитом – необходимо согласие и органов попечительства, и банка. Если не будет хотя бы одного из них, сделка будет недействительной.

Сроки, условия

Если все действия выполнять последовательно и соблюдать требования действующего законодательства, вполне возможно завершить все сделки с квартирами в самые сжатые сроки. Настоятельно рекомендуем проводить их одновременно:

  • Поиск подходящих вариантов приобретения жилья, покупателей – ответственность риэлтора
  • Формирование и подача в опеку пакет документов, запрашивающий согласие органов на покупку новой квартиры – ответственность риэлтора и частично клиента
  • Подготовка и подача заявления о погашении кредитной задолженности

На этом этапе стоит довериться опыту риэлторов и ожидать одобрения по заявлениям от банка и органов опеки – корректно сформированные пакеты документов, как правило, получают положительные решения в короткие сроки.

Читайте так же:  Приостановлении срока материнского капитала

Далее согласовываются сроки сделок с банком и покупателем, из квартиры выписываются все зарегистрированные, начинается процесс приобретения нового жилья – с использованием материнского сертификата или на других условиях.

Если требуется привлечение заёмного капитала от банка, выбор подходящей программы также стоит согласовать со специалистами МИЦ-Недвижимость. По всем вопросам, касающихся особенностей сделок, в которых участвуют несовершеннолетние дети, вы всегда можете проконсультироваться с юристами нашего агентства. Это позволит приобрести квартиру быстро, с соблюдением всех законов и прав каждого ребенка и члена семьи на положенные им доли.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Смотрите видео по теме статьи

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

[3]

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Смотрите видео по теме статьи

Материнский капитал: покупаем жилье без ипотеки

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Покупка квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала

Как думаете ждать нам этого или нет?

Объектом договора купли-продажи с использованием материнского капитала может выступать как готовая квартира на первичном или вторичном рынке, так и жилье в строящемся доме по договору долевого участия. Воспользоваться денежными средствами возможно по достижении ребенком 3-х летнего возраста, но если жилье приобретается по договору ипотеки или у семьи уже имеется заключенный договор жилищного кредитования, то погасить его можно в любое время с момента рождения малыша.

Одним из необходимых условий предоставления ипотечного кредита под материнский капитал является целостность денежных средств, обеспеченных сертификатом. То есть, если до этого семья направила часть денег на обучение ребенка, то банк может отказать в займе.

Банки, кредитуя заемщиков, требуют, что бы первоначальный взнос в размере от 10 до 25% от стоимости приобретаемого жилья вносился самими покупателями. Если заемщики решили сделать его с помощью средств сертификата , то придется пройти через дополнительное кредитование. Дело в том, что Пенсионный фонд может перечислить денежные средства, только убедившись, что договор купли-продажи заключен, прошел государственную регистрацию и покупатель получил на руки свидетельство о собственности.

В таких случаях банки предлагают прокредитовать заемщика на сумму первоначального взноса, установив проценты в размере 10,50% равную ключевой ставке ЦБ, действующей на сегодняшний день. Как только сделка будет зарегистрирована и Пенсионный фонд получит все доказательства ее законности, то деньги по материнскому капиталу будут направлены в кредитное учреждение.

Таким образом, заемщиком будет получено два кредита один на короткий срок и покрываемый через ПФ деньгами материнского сертификата и второй – основной на погашение оставшейся суммы продавцу недвижимости.

Этапы сделки

Поэтапно придется проделать несколько шагов для достижения результата:

Представленные на последнем этапе документы являются основанием для перечисления денег Пенсионным фондом из средств материнского капитала в погашение части кредита перед банком. Условие о регистрации недвижимости на всех членов семьи и (или) детей после использования на покупку жилья средств МК является обязательным и подлежит выполнению на основании нотариально заверенного обязательства. В противном случае через полгода-год прокурор, по сообщению из Пенсионного фонда, обяжет собственника жилья сделать это через суд.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась. Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади. Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.

При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:

  • ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
  • особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
  • особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.

Особенности продажи имущества в ипотеке

После покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.

Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:

  • С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.

После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.

Когда деньги поступят на счет, сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.

  • Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.

После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.
Читайте так же:  Пенсионный фонд советского района материнский капитал

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

  • После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
  • Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
  • Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

После рассмотрения всех предоставленных документов и выезда на адрес будущего проживания детей, специалист составит независимое заключение, в котором будет разрешена или запрещена сделка.

Важно: если органы опеки и попечительства не дали согласия на проведение сделки по продаже, продавать жилье, купленное на материнский капитал, втайне от них нельзя! Все сделки, связанные с имуществом, купленным на материнский капитал, отслеживаются.

Особенности продажи жилья купленного в ипотеку с материнским капиталом

Продавая ипотечную жилплощадь с материнским капиталом необходимо ответственно подойти ко всем этапам сделки, чтобы не получилось так, что банк дал согласие, а Органы опеки и попечительства – нет, или наоборот: Опека согласилась, а банк – отказал.

Для исключения подобных ситуаций, продавцам необходимо придерживаться четкого плана действий, а именно:

  • Найти покупателя, который согласен на покупку при данных условиях за наличный расчет;
  • Найти новую жилплощадь, которая будет приобретаться, после продажи.

Если покупка не рассматривается, нужно договориться с ближайшими родственниками или третьими лицами, у которых есть в собственности жилое имущество, о том, что бы оформить право собственности на доли в нем на детей;

  • Оформить документы о собственности детей на долю в другой квартире;
  • Подготовить и подать в Опеку пакет документов с запросом на разрешение сделки;
  • Подготовить и подать заявление в банк;
  • Получить разрешение от службы Опеки и попечительства;
  • Согласовать время совершения сделки по купле – продажи с банком;
  • Официально выписаться;
  • Подписать договор купли – продажи.

Конечно, соблюдение подобного плана действий достаточно проблематично, однако именно таким способом можно продать имущество, купленное на семейный капитал и находящееся в ипотеке.

Как продать квартиру купленную по ипотеке и с использованием материнского капитала?

Здравствуйте. Хочу продать квартиру купленную по ипотеке и с использованием материнского капитала. Доли детям пока не выделялись. Можно ли продать такую квартиру, продать без выделения доли и как все это сделать?

Ответы юристов ( 5 )

Ипотека уже выплачена?

В таком случае продажа возможна только по договору о переуступке права требования и только с согласия банка

Но в будущем вы обязаны будете выделить детям доли во вновь купленном объекте недвижимости и доли должны быть не меньше, чем у них были ли в данном объекте недвижимости.

Здравствуйте! Для того чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке приобретенная с привлечением средств материнского капитала необходимо получить согласие банка или полностью погасить долг самостоятельно или за счет покупателя, снять обременение в Росреестре, затем выделить доли детям, получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

При этом необходимо чтобы имущество детей при этом не уменьшилось, то есть нужно одновременно купить детям доли не менее, чем в проданной квартире или подарить.

Такая схема, иная будет противозаконна.

Не могли бы по порядку описать как все сделать и сколько все это будет по времени. Спасибо
Ильнур

Выплачиваете долг по ипотеке.

Снимаете обременение. Для этого нужно обратиться в Росреестр с закладной и заявлением.

Готовите договор о выделении долей. Определяете в нем размер долей по соглашению сколько захотите.

Регистрируете переход права в Росреестре.

Каждый собственник получит свое свидетельство на долю.

Обращаетесь в органы опеки и попечительства и получаете предварительное разрешение на продажу квартиры.

Шестое в течение трех месяцев (срок действия разрешения) продаете квартиру и покупаете или дарите доли детям в другом жилом помещении.

Все это займет около месяца, если есть вариант продажи и покупки квартир.

Поскольку доли не выделены на несовершеннолетних детей, то Вам после выплаты ипотеки необходимо заключить соглашение об определении размера долей квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. При этом Вы вправе определить размер доли детей по собственному усмотрению (например, по 1/32 каждому, что в последующем облегчит Вам получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу долей, принадлежащих несовершеннолетним). При этом возникшая на основании соглашения долевая собственность родителей и детей на квартиру в долях, размер которых будет определен в соглашении, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра. Только после погашения записи об ипотеке и получения свидетельств о праве долевой собственности (внесения соответствующих сведений в ЕГРП) на родителей и детей такую квартиру можно продать. Несоблюдение указанного выше может явится основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной (например, по иску прокурора или одного из супругов).

С уважением Федоров Денис Николаевич.

Не могли бы по порядку описать как все сделать и сколько все это будет по времени. Спасибо

Читайте так же:  Готовность сертификата на материнский капитал

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать?

Видео (кликните для воспроизведения).

Получая материнский капитал, семьи вкладывают деньги в улучшение условий жилья.

Но при продаже вытекают «подводные камни» по оформлению такой квартиры.

Поэтому необходимо заранее узнать обо всех юридических аспектах оформления, чтобы не переживать о будущей сделке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

  • Для недвижимости, купленной на материнский капитал, применяют те же условия, что и при продаже имущества, доли в котором принадлежат детям.
  • Все процедуры проходят после согласия попечительских органов. Заявление родители обязаны подавать лично, без посредников.
  • За период до 30 дней комиссия принимает решение.
  • По закону не допускается ухудшение условий жизни в новой квартире.
  • Играет роль расположение нового дома. Например, если квартиру меняют на дом в деревне, комиссия имеет право на запрет продажи. Исключение составляет вынужденная смена места жительства из-за здоровья ребенка.
  • При отказе органов опеки возможно обратиться в суд.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности продажи

Если маткапитал используют для покупки дома или квартиры, то в новом жилье ребенок вправе претендовать на личную долю. При продаже недвижимости, доля наследника в другом месте должна быть не меньше. А можно ли реализовать квадратные метры, чтобы купить взамен другое жилье?

Нельзя продать жилье с маткапиталом и не купить ничего взамен. Часть ребенка остается за ним, иначе иначе договор о покупке и продаже станет незаконным. Для продажи квартиры с маткапиталом требуется разрешение попечительских органов.

Обязательство о выделении долей – это нотариально заверенный акт о правах на жилище членов семьи владельца материнского капитала. Обязательство оформляется в том случае, когда оформить недвижимость на всех невозможно. Имущественная доля делится на членов семьи, в том числе и несовершеннолетних.

Акт об обязательстве предоставляют в орган Пенсионного Фонда России. Информационно в нем обозначается, что владелец материнского капитала обяжет себя оформить жилплощадь в общую долю всех членов семьи.

Обязательство выделения долей возможно реализовать только после погашения кредитного долга.

Оформление обязательства требуется двух случаях:

  1. Квартира оформлена не в общую собственность (владелец – один родитель).
  2. На момент осуществления сделки купли-продажи не было возможным совершить регистрацию прав собственности на дом.

Документы, необходимые для составления обязательства:

  • паспорт владельца материнского сертификата;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • свидетельства об усыновлении детей;
  • документ, подтверждающий регистрацию брака;
  • сертификат о маткапитале;
  • документы на дом или квартиру;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • договор о кредите на жилье.

Законодательство не принуждает родителей соблюдать строгие рамки в выделении детских долей. Минимальный размер устанавливает СанПин. Однако площадь произвольна.

Нормой площади на одного жильца является цифра в 12 квадратных метров. Но на каждом субъекте РФ собственные нормативы. Размер доли ребенка обязан соответствовать целевому использованию материнского сертификата.

Следствие выделения доли несовершеннолетним – трудности при продаже жилья из-за органов опеки. Однако разрешение органов попечительского совета не требуется при достижении детям совершеннолетнего возраста. После 18 лет они становятся дееспособными полноправными гражданами, и распоряжаются личным имуществом на свое усмотрение.

Можно ли не выделять доли детям?

Согласие попечительских органов на продажу жилища без выделения долей несовершеннолетним возможно получить только при условии выделения такой же части в другом доме. В момент продажи жилье по документам может принадлежать только одному супругу. При покупке другого имущества, от второго супруга, требуется согласие, оформленное у нотариуса, на продажу и на выделение долей несовершеннолетним детям в новом месте.

Можно ли реализовать ипотечное жилье без участия органов опеки?

Это подтверждает статья 36 Гражданского Кодекса РФ. Без соответствующего документа Росреестр прекратит регистрацию сделки.

Если сделка все-таки реализовалась, в будущем покупатель может потерять жилье во время проверки комиссий.

Условия и требования

Запретов на продажу жилья, купленного на материнский капитал, в законодательстве не прописано. Но существуют федеральные законы, в которых содержится требование об обязательном согласии попечительских органов.

Сроки, в течение которых действует согласие, не регулируются:

  • Период действия согласия на продажу жилья несовершеннолетних обыкновенно равен 3 месяцам.
  • Однако согласно письму Министерства образования РФ №09-М сделки о купле-продаже должны осуществиться в течение 30 суток после получения соответствующего согласия от органов опеки. Если за месяц продажу не осуществили, необходим новый документ о согласии.

Как реализовать жилье, если оно еще в кредите?

Кроме попечительских органов при продаже ипотечной квартиры, требуется получить письменное разрешение банка, который выдавал займ. Возможность получить согласие финансовой организации увеличиваются, если последующее жилье будут покупать в кредит в том же банке. Далее подробно расскажем, как реализовать ипотечное жилье с мат. капиталом.

Получение разрешение банка

Для изменения договора ипотеки в банке следует пойти на условия организации. При отсутствии разрешения сделка о покупке и продаже невозможна.

Получение разрешения опеки

Перед разрешением на продажу жилья, сотрудники опеки проверяют:

  1. объем будущей доли в новой квартире;
  2. соответствие жилищных условий и санитарных норм (согласно законодательству РФ условия должны быть не хуже предыдущих: наличие коммунальных удобств, соответствие площади квадратных метров на одного человека).

Органы опеки откажут, если новые условия не соответствуют требованиям.

Пакет документов, необходимых для получения согласия попечительских органов:

  • документы, удостоверяющие личности отца и матери;
  • свидетельство о рождении, или удостоверение (для детей от 14 до 18 лет);
  • документ с оценкой стоимости жилья;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Для разрешения попечительских органов на продажу кредитной квартиры, необходимо предоставить госслужащим доступ для осмотра нового жилища. Соответствующая комиссия проведет анализ, чтобы удостовериться в соблюдении норм.

Выбор конкретной схемы

Существуют три схемы продажи квартиры с кредитом и маткапиталом:

  1. С покупателем заключают договор, обязующий его внести предоплату равную сумме оставшегося долга. Так заемщик снимает обременения банковской организации. Затем покупатель выплачивает оставшуюся часть денег. Продавец регистрирует сделку в обыкновенному порядке и передает жилье.
  2. Сделку согласовывают с банком. Финансовая организация занимается сопровождением процедуры, снабжает ячейкой для расчетных операций. За услуги банк может взять маленький процент (комиссию). Преимущество – точное согласие на продажу. Покупатель будет уверен, что продавец не обманет.
  3. Жилье продают в ипотеку. Банк дает одобрение на нового клиента, который выплачивает кредит. По факту – подписывают договор о переводе ипотеки на другое физическое лицо. Для банка этот вариант является выигрышным, так как жилье оставляют в его залоге. Финансовая организация не потеряет средства из-за долгосрочной выплаты ипотеки.
Читайте так же:  Материнский капитал сертификат оформление

Оформление сделки в Росреестре

Для оформления сделки в Росреестре необходимы следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • паспорт ребенка (от 14 лет);
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • документ о собственности;
  • документ с согласием органов опеки;
  • сделка о купле-продаже;
  • акт о приеме и передаче.

Продажа ипотечной недвижимости, купленной на денежные средства маткапитала возможна при соблюдении формальностей законодательства. Среди них – выделение доли ребенку не меньше предыдущей. Юридические условия защищают права и интересы несовершеннолетних.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продать квартиру, приобретенную в ипотеку и с помощью материнского капитала

Квартира в ипотеке, долг не погашен еще (собственник один), в том числе был использован материнский капитал. Можно ли приобрести другую квартиру (равнозначную или большую по площади)опять же в ипотеку, продав эту квартиру и не нарушая закона, может есть варианты подписания другого нотариального обязательства о наделении права собственности детей в новой квартире? Собственных средств не хватит на покупку новой квартиры без привлечения ипотечных денег. Детей обижать никто не собирается, необходим переезд в другой район города. Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Ответы юристов ( 1 )

Спасибо за ответ, уточню некоторые моменты, ипотека за квартиру еще не выплачена и оформить собственность на ВСЕХ членов семьи (в том числе детей) не является возможным, собственность оформлена только на заемщика в банке, но полагаю продать такую квартиру можно с разрешения банка, в таком случае сделка проходит с участием банка, предоплата от покупателя гасит ипотеку в банке, остаток денег с продажи квартиры получает продавец, если новую квартиру опять же приобретать в ипотеку, как оформить собственность на детей? Как доказать органам опеки наши благие намерения?

Документы от собственников для продажи своей квартиры в 2019 году, если покупатели с ипотекой и материнским капиталом

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я недавно написала статью, где перечислила документы для продажи квартиры покупателям с материнскими капиталом. В комментариях многие начали писать, что у них покупатели не только с мат.капиталом, но и с ипотекой вдобавок. Поэтому я решила написать эту отдельную статью. В принципе список документов в этих случаях не сильно отличается.

Под каждым документом есть ссылки на инструкции как их получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того, где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом в поселке Безенчук в Самарской области.

Документы, которые нужны для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ/УФРС

Эти документы ниже обязательные. Также после них я перечислила дополнительные документы, которые нужны покупателям/их ипотечному банку/Пенсионному Фонду, чтобы одобрить ипотеку, оформить закладную и проверить квартиру на «юридическую чистоту». Для регистрации же сделки дополнительные не нужны.

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Также в отдельных статья перечислила документы: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) покупатели с только с ипотекой (без мат.капитала и прочих субсидий).

Согласие супруга в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет — ссылка. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получается это разрешение, какие документы нужно предоставить и за сколько дней оно будет готово.

Нотариально заверенная доверенность;

Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Свидетельство о браке или разводе.

[2]

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы

Повторяю — их не нужно подавать в МФЦ/УФРС. Их могут потребовать покупатели/их ипотечный банк/ПФР для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки квартиры на «юридическую чистоту».

    Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Читайте так же:  Условия получения материнского капитала

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Расписка в получении задатка или аванса;

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Еще продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.

Копии финансового лицевого счета;

Каждому собственнику-продавцу нужно открыть расчетный счет в Сбербанке, на который Пенсионный Фонд перечислит деньги мат.капитала. Запомните, товарищи собственники — деньги с мат.капитала на руки не выдают, а перечисляют только на расчетный счет в Сбербанке, и только после регистрации договора купли-продажи.

Также собственникам нужно открыть лицевые счета в том банке, в котором покупатели берут ипотеку. «Ипотечные» деньги будут перечислены в эти счета, чтобы не было комиссии при переводе. Понятное дело, что если покупатели берут ипотеку в Сбербанке, то дополнительные счета открыть не нужно — туда же деньги поступят и с Пенсионного Фонда и со Сбербанка.

Эти копии выдадут в банке после открытия счетов. Отдайте копии покупателям, а они передадут их Пенсионному Фонду.

Технический паспорт квартиры;

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также тех.паспорт понадобится банку покупателей, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Планировку квартиры сверят с графическим планом в тех.паспорте.

Заказать тех.паспорт могут только собственники в МФЦ или БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Если потребуют архивную, инструкция по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

Выписка из лицевого счета;

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Некоторые покупатели сами ее заказывают, некоторые просят ее у собственников. В этой выписке показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dokumenty/kak-zakazat-vypisku-iz-egrn.html#ufrs.

Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Видео (кликните для воспроизведения).

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Источники


  1. Бирюков, Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: вопросы правового регулирования; М.: Ось-89, 2011. — 208 c.

  2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

  3. Чепурнова, Н. М. Судебная защита в механизме гарантирования прав и свобод. Конституционно-правовой аспект / Н.М. Чепурнова, Д.В. Белоусов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 168 c.
Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here